TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE EŞİN İMZASI BULUNMUYORSA TAAHHÜTNAME GEÇERSİZ MİDİR ?

Tahliye Taahhütnamesi basit bir anlatımla kiracı tarafından kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin kiralayana vermiş olduğu yazılı belgedir. Türk Borçlar Kanunumuzun 352. Maddesinin 1. Fıkrasında "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." Bu madde gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için tahliye taahhüdünün yazılı olması, taahhüdün kiracı tarafından verilmiş olması, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi yapılması veya dava açılması gerekmektedir.

Kiracı düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını iddiasını aynı ispat gücünü haiz başka bir belge ile kanıtlamak zorundadır. Bu husus tanık beyanı ile ispatlanamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.01.2017 tarih ve 2017/1536 Esas - 2017/475 Karar sayılı ilamı da bu yöndedir. Kiracı düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını aynı ispat gücünü haiz başka bir delille ispatlayamadığı takdirde, kiracının tahliye taahhüdünün boş olarak verildiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiasının dinlenemeyeceği, zira belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılacağı, imza atanın bunun sonuçlarına katlanmak zorunda olduğu, diğer yandan taahhütnamenin iptaline yönelik olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesi gereğince hak düşürücü süre içerisinde açılan bir davadan da bahsedilmediği, taahhüdün geçerli olduğu, taahhüdü imzalayan kiracıyı bağladığı kabul edilmelidir.

"Tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir. İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen ve düzenleme tarihi ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan taahhütler geçersizdir. Zira ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdü kiracının serbest irade mahsulü olamayacağı ve baskı altında verildiği kabul edilmektedir. Ancak ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden sonra yani kiralananın içinde iken verilen taahhütler geçerlidir. Kiracı tahliye taahhüdünün serbest irade ürünü olmadığını iddia ederse kiracı 6098 Sayılı TBK 39. maddesine (818 sayılı BK 31md.) göre bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemez ise sözleşmeyi kabul etmiş olur. Eğer kiracı verildiği tarihten itibaren bir yıl içinde 6098 Sayılı TBK 39 maddesine göre iptal davası açmamış ise bir yıldan sonra taahhüdün serbest irade ürünü olmadığını ileri süremez. Bu taahhüt kiracıyı bağlar." (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 21/12/2016 tarih, 2016/52 Esas, 2016/52 Karar)

01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı TMK'nun Eşlerin Hukuki İşlemlerini düzenleyen 193.maddesinde "Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir" denildikten sonra 194.maddede "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur." düzenlemesi getirilmiştir. Kira ilişkisi yönünden ise Türk Borçları Kanunu 310.maddesi açıkça "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu bağlamda TMK'nun 194/4 maddesi düzenlemesinin TBK'nun 310.maddesi düzenlemesi ile birlikte düşünülmesi gerektiği değerlendirilmiştir. Burada da kiraya veren ile kiracı arasında imzalanmış bulunan kira sözleşmesinde üçüncü şahıs durumunda olan ve sözleşmede imzası bulunmayan eşin, her hangi bir şekil şartına bağlı kalmaksızın, kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği ve sözleşmeye katılarak sözleşmeden kaynaklanan hakları kazanacağı gibi borçlardan da müteselsil olarak sorumlu olacağı hüküm altına alınmıştır. Gerek TBK'nun 310.maddesinde ve gerekse TMK'nun 194/4 maddesinde yasadan kaynaklanan bir taraf değişikliği hali söz konusu olup sözleşmenin diğer tarafının bu yasal sonuca katlanmak zorunda olduğu ortadadır. Bu durumda kira sözleşmesini imzalayan eş daha sonra tahliye taahhüdü vermiş olsa bile, diğer eşin TMK'nun 194/4 maddesi kapsamında yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi sebebi ile ve tahliyenin bölünmezliği ilkesi gereğince tahliye taahhütnamesinin geçersiz hale geleceği açıktır. Zira her dava açıldığı tarihteki hukuki durum esas alınarak karara bağlanacaktır.

Yasanın açık düzenlemesi "sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir" şeklinde olup, bildirimden önce diğer eşin sözleşmenin tarafı olmayacağı, sözleşmeden kaynaklanan kira ödeme yükümlülüğünün doğmayacağı, sözleşmeyi imzalayan eşin kira borcunu ödememesi halinde dahi hiç bir şekilde diğer eşin mal varlığına gidilemeyeceği izahtan varestedir. Hatta, sözleşmede imzası bulunmayan eş tarafından verilecek bir tahliye taahhütnamesi hiç bir anlam ifade etmeyeceği gibi tahliye taahhütnamesinde her iki eşin imzası bulunsa dahi kiraya veren tarafından ancak kira sözleşmesinde imzası bulunan eş aleyhine takip yapılması gerekeceği, her iki eş yönünden takip yapılıp dava açılsa dahi sözleşmenin tarafı olmayan eş yönünden taraf ehliyeti yokluğu sebebi ile davanın reddedileceği bilinmektedir.

Sonuç olarak; Dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunu borca itiraz dilekçesinde ileri sürülmüş olsa dahi icra takibi öncesinde sözleşmede imzası bulunmayan eşin, kiraya verene yapacağı bir bildirim olması gerekmektedir. Yine takipten veya davadan önce kira sözleşmesinin tarafı durumunda olmayan ve bu nedenle aleyhine takip yapılması mümkün olmayan eşin kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmeden tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takipte doğal olarak taraf ehliyetinin bulunmayacağı, kira alacağı yönünden sözleşmeye taraf olmadığı için aleyhine takip yapılamayacak eşin tahliye taahhüdünde imzasının bulunmamasının bu anlamda tahliye talebine bir etkisinin olmayacağı, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri üstlenmeyen, sözleşmenin tarafı haline gelmeyen eşin tahliye taahhüdünde imzasının olmadığının ileri sürülmesinin TMK'nun 2.maddesi anlamında dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı değerlendirilmiştir. ( Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6.HD nin 2024/1034 e 2024/1644 k sayılı istinaf kararı)